Contratto preliminare e Caparra per la vendita di un immobile; cosa sono, come funziona e a cosa serve.

Il preliminare è il contratto con il quale le parti assumono le reciproche obbligazioni. Il venditore promette di vendere e il compratore promette di acquistare. Con questo contratto, le parti si vincolano ad arrivare in un secondo momento alla stipula dell’atto definitivo.

Il preliminare prevede la dazione di una caparra confirmatoria, e deve essere registrato. La caparra confirmatoria non è altro che la somma di denaro che il promissario acquirente versa al promittente venditore. La caparra confirmatoria deve essere restituita nella misura del doppio qualora il promittente venditore non intenda più arrivare alla stipula dell’atto definitivo; viceversa viene trattenuta dallo stesso promittente venditore qualora sia il promissario acquirente a non volere più arrivare alla stipula dell’atto definitivo. La caparra confirmatoria assume la veste di una sorta di garanzia per l’adempimento futuro. Se si stipula un preliminare, è evidente che vincolarsi con una caparra confirmatoria è pressoché indispensabile; diversamente, il preliminare che non prevede la dazione di alcuna somma è poco garantista tanto per chi vende quanto per chi compra.

La somma versata a titolo di caparra confirmatoria è soggetta a un’imposizione fiscale pari allo 0,50%. Qualora si prevedano dazioni di somme intermedie, quindi altri versamenti tra il momento della sottoscrizione del preliminare e il momento del definitivo, le si possono qualificare indifferentemente, a scelta delle parti, come integrazione di caparra oppure come acconti prezzo.

Se i versamenti delle somme intermedie vengono definiti come integrazioni di caparra, continuano a soggiacere allo 0,50%; se vengono definiti come acconti prezzo, l’imposizione fiscale è pari al 3%. Bisogna evidenziare che le imposte versate al momento del preliminare si recuperano al momento del definitivo. Non sono imposte versate a fondo perduto, ma vengono scomputate da quello che si dovrà pagare al momento del Rogito definitivo.

Per l’acconto prezzo qualora non si arrivi all’atto definitivo deve essere restituito così come ricevuto. L’acconto, non rappresenta un risarcimento in caso di mancata conclusione del contratto, ma è esclusivamente il pagamento anticipato di una parte del prezzo. Nel caso in cui il contratto non dovesse andare a buon fine, l’acconto deve essere restituito e in un secondo momento si può procedere alla richiesta di risarcimento del danno.

Contratto preliminare con l’intervento del notaio

L’articolo 2.645 bis del Codice civile prevede il preliminare stipulato con l’intervento del notaio, o per scrittura privata autenticata o per atto pubblico. In questo caso, non vale più solo l’obbligo di registrazione, ma vi è anche l’obbligo di trascrizione del preliminare.

La trascrizione aggiunge una protezione importante a vantaggio del promissario acquirente: impedisce al promittente venditore di vendere due volte lo stesso immobile e protegge da eventuali rovesci economico-finanziari in cui possa incorrere lo stesso promittente venditore. Per quanto riguarda in particolare quest’ultimo aspetto, le iscrizioni di ipoteche o le trascrizioni di formalità pregiudizievoli posteriori alla trascrizione del preliminare, a carico del venditore nelle more tra la stipula del preliminare e l’atto definitivo, non sono opponibili al promissario acquirente, che quindi può comprare l’immobile libero da pregiudizievoli”. 

I Vari modi per la stipula del contratto preliminare.

Il primo riguarda il preliminare stipulato per semplice scrittura privata.

Il secondo fa riferimento al preliminare stipulato per scrittura privata autenticata o per atto pubblico (Notaio)  per scelta delle parti.

Il terzo è da riferirsi a quanto previsto dal decreto legislativo n. 14 del 2019, il Codice della crisi di impresa.

In questo caso, la stipula del preliminare con atto notarile o scrittura privata autenticata è obbligatoria per tutti gli immobili in corso di costruzione e venduti da costruttori il cui titolo abilitativo alla costruzione sia successivo al 16 marzo del 2019. In questo caso è obbligatorio l’intervento del notaio.

Questo perché si deve garantire il rilascio, da parte del promittente venditore costruttore, di una fideiussione con determinate caratteristiche a garanzia delle somme che il promissario acquirente versa a titolo di caparra o a titolo di acconto. Si aggiunge quindi un’ulteriore garanzia per l’acquirente. In più è previsto il rilascio obbligatorio, da citare in atto definitivo, di una polizza assicurativa decennale postuma, sempre a vantaggio del promissario acquirente, per l’insorgere di eventuali vizi relativi all’immobile compravenduto”.