Agevolazioni sulla prima casa

12 Luglio 2017 Non attivi di amministratore
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Agevolazioni sulla prima casa

Per quello che riguarda l’imposta di registro, questa vale il 3% del valore catastale per l’acquisto da privato e un importo fisso, pari a 168€, per l’acquisto dalla ditta edile.
L’imposta ipotecaria è in ambedue i casi pari a 168€, così come quella catastale (168€).
L’Iva sull’acquisto della casa al privato non dev’essere pagata, mentre alla ditta costa il 4% del prezzo alla quale l’abitazione viene venduta.
La parcella del notaio gode di una riduzione del 30%.

Acquisto seconda casa

Chi ha un budget alto da spendere, oltre alla prima casa decide di optare per l’acquisto di una seconda casa, solitamente da adibire a luogo di svago o per le vacanze. L’acquisto della seconda casa nasce soprattutto dall’esigenza di avere un altro luogo rispetto all’abitazione principale.
Dal 2007, con l’acquisto di una seconda casa, che non dovrà essere però utilizzata come prima abitazione, è necessario pagare sia le imposte di registro, in alternativa all’Iva sull’acquisto della casa, sia le tasse di natura ipotecaria. Nello specifico le imposte solitamente da pagare per l’acquisto della seconda casa sono:

imposta ipotecaria del 2% se l’acquisto è da privato; 168€ se da ditta
imposta catastale dell’1% se da privato; 168€ se da ditta
imposta di registro del 7%; 168€ se da ditta.
Iva non dovuta se da privato; 10% se da ditta.
Non sono previste, infine, detrazioni, per quello che riguarda la parcella del notaio.

Se l’acquisto è di lusso, l’Iva è aumentata al 21%.

Quando una casa è di lusso

Lo status di “casa di lusso” modifica il regime dell’Iva sull’acquisto della casa, pertanto è necessario conoscere i requisiti che permettono all’abitazione di accedere a questa categoria.

Innanzitutto è necessario che il terreno sul quale sorge sia definito “di lusso”, ovvero destinato a ville oppure sia un parco. I metri quadrati minimi che una casa del genere deve possedere sono pari a 3.000. L’abitazione può avere una piscina non inferiore agli 80mq, oppure almeno 650mq di campi da tennis.

Anche gli appartamenti possono guadagnare questo status. L’importante è che non abbiano una cubatura inferiore ai 2000m³ e che l’area sia pari ad almeno 240mq dove si escludono box, terrazze, balconi.

Altre caratteristiche che rendono una casa di lusso sono:

Una superficie utile superiore a 160 mq
Terrazzi di 65 mq
Il possesso di più di un ascensore per ogni scala
Il possesso di scale di servizio anche non in presenza di vincoli di legge
Credito d’imposta per il riacquisto prima casa

Dal 1” gennaio 1999 a coloro che intendono acquistare un immobile come prima casa, non appartenente alla categorie di lusso, entro un anno dall’alienazione della precedente abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa (alienazione anche a titolo gratuito con la donazione), è concesso un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta (di registro o IVA) corrisposta al precedente acquisto agevolato.

Il credito spetta in misura pari all’imposta pagata sul primo acquisto e non può essere superiore all’ammontare dell’imposta legata al nuovo acquisto. Se infatti il credito di imposta dovesse essere superiore all’importo dell’imposta di registro o dell’IVA da pagare per l’acquisto della nuova abitazione, la parte di credito eccedente non darà luogo a rimborso e quindi andrà perduta; nei casi in cui l’imposta sul nuovo acquisto dovesse invece rivelarsi superiore al credito di imposta, andrà pagata solo la differenza tra la nuova imposta e il credito di imposta.

L’acquirente può usufruire del credito d’imposta e godere delle aliquote agevolate, anche in caso di cessione prima di cinque anni dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, se riacquista entro un anno un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Come usufruire del credito

E’ possibile usufruire del credito d’imposta anche se il nuovo acquisto è soggetto a una imposta differente dal precedente acquisto (IVA o imposta di registro).
Il credito d’imposta può essere utilizzato (entro 10 anni dalla sua origine e trasferito in caso di morte del titolare agli eredi) con le seguenti modalità alternative:

in diminuzione dell’imposta di registro o dell’IVA sull’acquisto della nuova abitazione.
in detrazione dall’imposta di registro, delle imposte ipotecarie e catastali o dell’imposta sulle donazioni, in relazione a un atto o a una denuncia presentata successivamente alla nascita del credito.
in detrazione all’lrpef, sulla base della prima dichiarazione da esibire dopo l’acquisto della nuova abitazione.
in compensazione del debito relativo a altri tributi, ritenute o altri contributi previdenziali.

Comunicazione di Cessione di Fabbricato – MODIFICHE apportate dal Decreto Legge 70/2011

Dal 14.05.2011 non è più obbligatorio presentare la “comunicazione di cessione di fabbricato” al Comune, in caso di compravendita di appartamenti, abitazioni, locali, box (…)…………………………

L’obbligo di “comunicazione di cessione di fabbricato” è invece ancora in vigore in caso di affitto, locazione, comodato d’uso. Modifiche apportate dal decreto legge 70/2011 , entrato in vigore il 14.05.2011 . La Norma che deve essere convertita in legge entro 60 giorni dal 14.05.2011 .
Se il decreto legge 70/2011 verrà convertito in legge, entro 60 giorni dal 14 maggio scorso, la norma che ha abrogato l’obbligo della “comunicazione” per le compravendite diventerà definitiva. ……………………
In caso di mancata conversione in legge della norma, coloro che (dal 14.05 alla scadenza del decreto legge) non avessero – pur legittimamente – presentato la “comunicazione” per delle compravendite effettuate dal 14.05.2011 dovranno presentare comunque ENTRO 48 ore le “comunicazioni” relative alle operazioni di compravendita effettuate nel periodo precedente. Fino a che non avviene la conversione in legge, è opportuno che la “comunicazione” per le compravendite venga comunque effettuata.……………………….
In caso di vendita di bene immobile a cittadino straniero è sempre in vigore l’obbligo di comunicare al Comune la “cessione di immobile a favore di cittadino straniero” ai sensi del Decreto Legislativo 286/1998 .
E’ una comunicazione che deve essere fatta da chi cede in uso esclusivo a qualsiasi titolo (vendita, affitto, uso gratuito, donazione, comodato, ecc.) anche con contratto verbale, per un tempo superiore ad un mese, un fabbricato o parte di esso. La comunicazione deve essere effettuata dal proprietario dell’immobile o legale rappresentante in caso di società, entro 48 ore dal momento in cui viene dato in uso l’immobile.La comunicazione di cessione di fabbricato va presentata in tre copie su apposito modello disponibile presso l’ufficio U.R.P.

Attenzione : Se la cessione o l’ospitabilità è effettuata a favore di un cittadino non appartenente alla Comunità Europea, dovrà essere presentata ulteriore comunicazione entro 48 ore, su apposito modelllo disponibile presso l’U.R.P.; tale violazione è soggetta alla sanzione amministrativa del pagamento di una somma da 160 a 1.100 euro (art. 8, comma 1, Legge 30/07/2002, n. 189).

A decorrere dal 1° gennaio 2011, l’Agenzia del Territorio, sulla base di nuove informazioni connesse a verifiche tecnico-amministrative, da telerilevamento e da sopralluogo sul terreno, provvede ad avviare un monitoraggio costante del territorio, individuando, in collaborazione con i Comuni, ulteriori fabbricati che non risultano dichiarati al Catasto. Qualora i titolari di diritti reali sugli immobili individuati non ottemperino ad effettuare gli atti di aggiornamento catastale, l’Agenzia del Territorio procede all’attribuzione della rendita presunta. Restano fermi i poteri di controllo dei Comuni in materia urbanistico-edilizia e l’applicabilità delle relative sanzioni. Obbligo di indicazione dei dati catastali sugli atti relativi ad immobili.

Scatta la cedolare secca

Dal 1 gennaio 2011 entra in vigore la cedolare secca sugli affitti, un nuovo regime fiscale che se preferito a quello attuale sostituirà tutte le altre forme di tassazione (Irpef , imposte di registro e bollo). Questo consentirà al proprietario di veder tassato direttamente il canone di affitto, in maniera “secca” appunto, senza sommarlo agli altri redditi. Si stima che aderendo alla cedolare i proprietari potranno beneficiare in media di un risparmio del 22,6% rispetto alla tassazione attuale. L’Agenzia delle Entrate comunica che c’è tempo fino al 6 giugno per registrare i contratti di locazione i cui termini di registrazione scadono a partire da oggi, 7 aprile e fino a quella data (6 giugno) e scegliere se avvalersi della cedolare secca. Questa finestra temporale è concessa per dare tempo agli interessati di approfondire la conoscenza con la nuova normativa ed eventualmente esercitare l’opzione con più consapevolezza.

A decorrere dal 1 luglio 2010 le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.La richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite, deve contenere anche l’indicazione dei dati catastali degli immobili. La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro ed è punita con la sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell’imposta dovuta. Queste disposizioni si applicano a decorrere dal 1 luglio 2010.

Come evitare ripensamenti dopo l’acquisto

Avete mai comprato qualcosa di speciale per poi realizzare che dopotutto non ne avevate bisogno o non era bello come ve l’immaginavate? A differenza di un elettrodomestico o un’auto, prima di acquistare una casa non la si può provare, il che rende la decisione di comprarla o meno ancora più stressante. Non solo una nuova dimora è solitamente l’investimento più grande da affrontare nell’arco dell’intera vita, è anche il luogo dove mettere la testa sul cuscino, passare anni della propria vita, e creare ricordi.

Il mercato immobiliare è diventato molto più affollato negli ultimi anni, con offerte competitive e un inventario limitato. Nel desiderio compulsivo per l’acquisto dell’ultima abitazione vista sugli annunci immobiliari e sapendo che ci sono altri compratori interessati, ci si potrebbe sentire costretti a mettere qualcosa in più sul prezzo per “vincere” la casa. Poi, a pochi giorni o addirittura ore dall’acquisto, si inizia a realizzare che forse l’immobile non rispecchia in pieno le nostre esigenze o che ci sono problematiche trascurate in precedenza.

Come evitare eventuali pentimenti? Durante tutto il processo di acquisto cercate di rispondere alle seguenti domande:

Ho visto la casa più di una volta? Ci sono centinaia di compratori che, negli anni, hanno visto un posto soltanto una volta. Ci sono anche compratori internazionali che si accaparrano posti nel centro di Roma senza averli mai visionati prima. Ma questa è l’eccezione, non la norma. Non importa quanto pensiate di amare una casa, se l’avete vista una sola volta potreste pentirvi del vostro acquisto in futuro. Tornare di sera o in un orario differente potrebbe darvi un’altra prospettiva dell’intero ambiente.

Ho esaminato tutte le stanze? Un giro veloce della casa fornisce un’idea di base della planimetria, delle condizioni e delle dimensioni dell’immobile. Ma per conoscerlo bene bisogna andare più a fondo. Camminate in ogni angolo della casa, andate in soffitta, in cantina e in garage.

Ho visto la planimetria? Vedere una planimetria offre un’opportunità di vedere la casa in un contesto differente. E’ possibile notare dettagli probabilmente trascurati.

Ho rivisto le foto dopo aver visitato la casa? Ritornare a vedere le foto aiuta a rinfrescare la memoria. Vedere le foto, che sono pezzi di passato, vi daranno una prospettiva differente. Le camere sembravano grandi come quelle nella foto? La vista dalle finestre era come quella che ricordavate nell’immagine? ………

Ho fatto una visita della casa privatamente? Spesso se si è in compagnia di altre persone (parenti o amici) non si ha l’opportunità di vivere veramente alcuni aspetti della casa. Si potrebbe essere condizionati dalla fretta o sentirsi obbligati a finire presto. La situazione ideale sarebbe quella di “vivere” da soli ogni ambiente, rimanendo in silenzio per qualche minuto.

È questa la casa che stavo cercando? Spesso le proprie idee cambiano una volta che si è in cerca di casa. Vi potete accorgere a metà strada che in un altro quartiere avreste di più per il prezzo che siete disposti a spendere. O che la casa vicina alle scuole che desideravate per i vostri figli necessita di pesanti ristrutturazioni. O che con i soldi richiesti per un appartamento in un condominio potreste trovare una casa singola in quartieri in costruzione o espansione. Se pensate di aver trovato la casa dei vostri sogni ma avete anche il più piccolo dubbio, o non siete in grado di rispondere ad una delle domande qui sopra, pensateci bene prima di impegnarvi a firmare qualsiasi cosa.